Legalisatie van eigendomsobjecten op het Andalusische platteland
Door Francisco
Javier Martín Martín, Advocaat bij De Cotta Law
In Andalusië, vooral in het gebied
van de Axarquia, staan er en aantal eigendomsobjecten, met name woningen op
land waar niet gebouwd mag worden. Deze eigendommen zijn gebouwd zonder
licentie of zonder te voldoen aan de eisen van een bouwvergunning afgegevn door
de lokale authoriteiten en die waarschijnlijk inbreuk maken op de wettelijke
bouwplannen.
De status van deze huizen is onduidelijk,
met name als het gaat om het feit of ze legaal of illegaal gebouwd zijn, omdat
de meesten huizen langer dan vier jaar geleden gebouwd zijn. Dit houdt in dat
de einddatum is verstreken waarop de lokale autoriteiten maatregelen kunnen
nemen tegen de illegaal gebouwde objecten en daarom niet meer de wet tegen
verstedelijking kunnen toepassen.
Een aantal van deze huizen zijn op
dit moment niet aangesloten op electra en water; alhoewel Andalusië´s regionale
regering officieel een wet heeft goedgekeurd (Decreet 2/2012), die van kracht
werd op 1 maart van dit jaar en die inhoudt dat eigenaren vanaf nu een aansluiting
kunnen aanvragen en hun eigendommen kunnen laten registreren.
Om dit te realiseren, moeten de
eigenaren een eigendomslicentie aanvragen, ook wel genoemd een ´Asimilado a
fuera de ordenación´- deze licentie wordt afgegeven door het lokale
gemeentehuis voor ieder eigendomsobject in de gemeente die buiten de wettelijke
bouwplannen valt.
Met deze licentie kunnen eigenaren
ook doorgaan met reparatiewerkzaamheden en onderhoudswerkzaamheden om zo de
veiligheid en bewoonbaarheid van hun woning te garanderen.
Deze licentie kan gebruikt worden om
water en electriciteit af te nemen van desbetreffende toeleveranciers. Echter,
om deze licentie te verkrijgen, moet iedere huiseigenaar een procedure volgen
die op dit moment niet erg duidelijk is en die tevens afhangt van de diverse criteria opgesteld
door de lokale autoriteiten.
Deze procedure verplicht de eigenaar
om een aantal kosten te betalen aan de autoriteiten; dit bedrag is afhankelijk
van de omschrijving van ieder object. Daarom is het noodzakelijk om juridisch
advies in te winnen om deze nogal complexe procedure op te starten. In het
algemeen gesproken vereist deze procedure de volgende zaken:
- Het eigendom moet officieel geïdentificeerd zijn,
via gegevens van het centrale kadaster of het plaatselijke kadaster. - De datum van voltooiing van het gebouw moet
bevestigd zijn, bewezen door een vakkundig architect of gecertificeerd
door gegevens van het kadaster. - Een certificaat van een architect dat verklaart dat
het gebouw voldoet aan de eisen van bewoonbaarheid en veiligheid. - Een beschrijving van de benodigde werkzaamheden om
het gebouw te voorzien van basisbehoeften (water, electra etc.). - Een bewijs dat het eigendom niet onderdeel is van
een lopende juridische procedure of dat het niet mogelijk is om het
eigendom te legaliseren via bestaande procedures. - Een bewijs van voldoende grondoppervlak voor de
grootte van het gebouwde eigendom.
De einddatum voor de lokale
gemeenteraad om de aangevraagde licentie toe te wijzen en terug te rapporteren
wordt geacht zes maanden te zijn; indien er na deze periode geen duidelijke
beslissing is genomen door de lokale overheid, dan moet verondersteld worden
dat de aanvraag is afgewezen.
Wanneer het eigendom gelegaliseerd
is, dan is het noodzakelijk om dit te gebruiken om het eigendom te registreren
of om ongeregistreerde onderdelen die behoren bij het eigendom (zwembaden,
garages, schuren etc.) te registeren bij het centrale kadaster.
Tot voor kort was er onzekerheid met
betrekking tot de legalisatie van deze verschillende soorten van eigendommen,
omdat het in het begin niet duidelijk stond weergegeven in deze nieuwe Andulusische
wet en deze in strijd bleek te zijn met de nationale kadasterwet .
Het goede nieuws is nu dat het
kadaster nu bezig is met de legalisatie van vele eigendommen die een aantal
jaren geleden waren gebouwd in gebieden waar enkele van bovengenoemde problemen
zich voordeden.
Echter, het is van vitaal belang om
aan te tonen dat het grondoppervlak toereikend is omdat er nog steeds een aantal eigendommen zijn die
nooit gelegaliseerd zullen worden wegens overbebouwing op een klein stuk grond
in een landelijk gebied
Indien u wilt dat De Cotta Law de
wettelijke situatie van uw eigendom checkt, verzoeken wij u om contact op te
nemen met uw plaatselijke De Cotta Law kantoor voor een afspraak.
Gisele Van Meer
Als u een Nederlandstalige medewerker van onze firma wenst
te spreken, kunt u telefonisch contact opnemen via +34 952
93 17 81 of emailen naar Giselevanmeer@decottalaw.net